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罗强:物业公司应高筑墙、广积粮、缓称王

发布: 2019-03-13     文章来源:     查看: 768次

 

2018年的物业管理行业,最热闹的事情莫非是纷纷忙着上市,募集资金用于扩张规模,和延伸增值服务产业链。

 

5倍估值,到20倍估值,背后差异不仅仅再是规模差异,还有增值服务业务的美好故事。从互联网流量红利转折衰退的角度来看,社区确实有希望孵化出GMV1000亿元的互联网公司。

 

物业公司的雄心壮志建立在母公司资源倾斜、低廉成本、业主选择权弱化的基础之上。如2019年社保将由税务局收缴新规一经传出,物业公司的成本预期大幅提升,这一政策最终并未执行,但也让物业公司的股价“风声鹤唳”。

 

高社区渗透率、高毛利的业务是物业增值服务的最佳切入口,也是最大风险敞口。某物业公司增值服务GMV中,绝大部分竟然是来源于带有P2P性质的金融业务,不得不说这是危险举动。

 

早期背靠地产商的物业公司,纷纷立志成为独立第三方物业公司,来到市场中进行规模拓展竞争,也希望在规模基础上进行增值服务裂变,这些都带着浓厚的互联网思维,这种发展情况与国外发达国家物业行业发展差异较大。

 

在房地产市场进入存量市场,互联网、人工智能飞速发展的中国,物业公司到底应该将社区定位为入口,还是将社区定位为对人的服务以及对空间的打理,新时代里仍然需要不断的思考,张小龙的“善良比聪明重要”同样适用于物业公司。

 

物业公司和中介行业很像,首先确定这是个大市场,新房交易、二手房交易都会是超过10万亿元的市场,物业行业目前在2000亿元左右,但年复合增长率超过50%;其次中介行业到底关注交易还是关注对人的服务,物业公司则是更关注资产,还是关注生活在里面的人。

 

在人口老龄化、劳动人口减少、大数据等因素叠加下,物业公司的基础服务的效率与品质标准化,是一家物业公司的核心竞争力,在2000亿元至10万亿元市场成长过程中,扮演着重要作用,而增值服务部分,更应该是锦上添花、按需定制的动作。

 

与中介行业一样,物业公司的发展路径应该是提高管理水平和服务品质,满足房屋和客户基础利益,同时让物业从业人员得到客户和公司激励,从而愿意长期从业,愿意为客户提供更加优质的服务,自此形成行业正循环。

 

物业公司必然会有能力边界的限制,在快速发展的过程中还有试错机会,但最终发展路径应该回归到“高筑墙、广积粮、缓称王”的原则之下,这里的“墙”是核心业务、“粮”是人才组织、“王”则是市场估值。

 

“高筑墙、广积粮、缓称王”的过程中,慢慢等待物业行业两大魔咒的解除,第一是业主与物业公司的双向选择自由,第二是物业费的政府指导价解除。从目前来看,这几乎都可以实现,物业公司更重要是能够拥有提供质价相符的服务的能力。